Bewertung von Immobilien für die Schenkungs- und Erbschaftssteuer

Der gemeine Wert einer Immobilie.

Sie haben Post vom Finanzamt bekommen? Meist kein Grund zur Freude. Insbesondere nicht, wenn man eine Immobilie geerbt oder geschenkt bekommen hat. Denn dann möchte das Finanzamt Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer vereinnahmen.

Dabei setzt das Finanzamt in der Regel den sogenannten "gemeinen Wert" (bei Grundbesitzwert) einer Immobilie fest. Die Immobilienbewertung erfolgt lediglich vom Schreibtisch durch einen Mitarbeiter der Finanzbehörde. Dieser stützt sich bei seiner Festsetzung auf Vergleichspreise, Bodenrichtwerte sowie ggf. weitere Marktanpassungsfaktoren des örtlichen Gutachterausschusses. Eine Besichtigung des Bewertungsobjektes erfolgt nicht, so dass wertbeeinflussende Faktoren des spezifischen Objektes nicht berücksichtigt werden. So führen Instandhaltungsstau oder Schäden nicht zu Wertminderungen. Auch ein vom Richtwertgrundstück abweichender Grundstückszuschnitt oder eine schlechtere Lagequalität kann so nicht berücksichtigt werden. Dies wäre aber über ein Sachverständigengutachten möglich.

Nachweis des geringeren Wertes durch Sachverständigengutachten

Der Sachverständige für die Bewertung von unbebauten und bebauten Grundstücken kann hier unterstützend tätig werden. Durch gutachterliche Ermittlung des Verkehrswertes kann dem Finanzamt gegenüber ein abweichender Wert nachgewiesen werden. In vielen Fällen auch ein niedrigerer "gemeiner Wert". Der Sachverständige ermittelt somit den erbschafts- bzw. schenkungsteuerlichen Wert einer Immobilie mit einem Verkehrswertgutachten.

Die marktgerechte Ermittlung dieses Werts ist umso wichtiger, als dass die Immobilienpreise in der Metropolregion Nürnberg in den letzten Jahren besonders stark gestiegen sind und durch pauschale Ansätze der Finanzbehörden häufig zu hohe Werte für die Festsetzung der Erbschafts-/Schenkungssteuer entstehen. Der Steuerpflichtige wird so unter Umständen in einen Notverkauf gezwungen um liquide Mittel für eine Steuerzahlung aufbringen zu können.

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